Come si misura la redditività di un hotel?

La redditività di un’azienda è la sua capacità di generare ricchezza tramite la sua gestione in un determinato periodo temporale.

Per misurare la redditività dell’impresa, esistono una serie di metodi chiamati indici di redditività.
Con questi indici di redditività vengono misurate le performance dei risultati della propria gestione imprenditoriale, e sugli stessi, gli osservatori del nostro bilancio, fanno degli apprezzamenti.

È molto importante conoscere questi indici, e prendere confidenza sul modo con cui si calcolano, poiché soprattutto nei rapporti con le banche vengono utilizzati con una grandissima attenzione.

Principali indici di redditività aziendale

Definiamo i 3 principali indici di redditività aziendale:

1. ROI (Return on Investment)= Redditività del capitale investito nell’impresa

2. ROE (Return on Equity)= Redditività del capitale proprio dell’imprenditore

3. ROS (Return on Sales)= Redditività delle vendite

1) Il ROI (Return on Investment) indica la redditività del capitale investito in un’azienda.

Il capitale investito nell’impresa è la somma del capitale circolante netto e dell’attivo immobilizzato. Questo indice è molto importante per l’imprenditore, in quanto serve a valutare quanto rende il capitale investito nell’impresa (sia proprio che a prestito). Il ROI viene calcolato attraverso un operazione nella quale vengono inseriti il reddito operativo (o risultato operativo) al numeratore ed il capitale investito netto operativo al denominatore, si dividono fra loro ed infine si moltiplica per 100, ottenendo così la percentuale di redditività del capitale investito.

ROI= (Reddito Operativo / Capitale Investito) X 100

2) Il secondo indice (ROE=Return on Equity) misura la redditività delle risorse che l’imprenditore ha investito personalmente nell’impresa a titolo di capitale proprio o di rischio.

Naturalmente il risultato di questo indice è la resa del capitale di rischio; va da sé che il ROE dovrebbe essere almeno pari come minimo al rendimento dei titoli di stato, con l’aggiunta di un premio che oscilla tra il 4/5% più l’aggiunta di un ulteriore premio per il rischio specifico dell’impresa e del settore (parte dal 3% e può raggiungere anche il 20%).

ROE= (Utile d’Esercizio / Patrimonio Netto) X 100

3) Il terzo indicatore è il ROS (Return on Sales) misura la redditività media delle vendite, ed è un indicatore molto di grande interesse, soprattutto per fare delle comparazioni con le imprese che operano nello stesso settore. Si ottiene dividendo il reddito operativo e le vendite dell’esercizio:

ROS= (Reddito Operativo / Ricavi delle Vendite) X 100

Questo indice è fondamentale, perchè misura la marginalità media ottenuta dal proprio fatturato -prima delle imposte e degli oneri finanziari – e consente di avere indicazioni sulla livello della propria gestione operativa. Se ad esempio nel mio settore la redditività delle vendite è del 10% e la mia azienda ha un ROS del 4%, vuol dire che ci sono delle criticità da affrontare e che potrebbero riguardare ad esempio i prezzi e/o i canali di vendita o i costi di produzione.

Come misuriamo la redditività di un hotel

Per rispondere alla domanda “come misuriamo la redditività di un hotel ?” e analizzando i tre indici di redditività aziendale in ottica alberghiera, è evidente che i primi due necessitano la conoscenza della situazione “a monte” dell’investimento (es. il capitale investito per il ROI e il Patrimonio Netto per il ROE).

Oltre a ciò, risulta impossibile – per la stessa natura dei fattori che compongono questi indici – fornire criteri e/o misure generali.

L’ indicatore che noi del Franco Grasso Revenue Team utilizziamo per valutare la redditività della gestione di un hotel è il ROS (Return on sales): indica appunto la marginalità media del fatturato.

Partiamo da questo indicatore nell’analisi della redditività di un hotel perché lo riteniamo il più adatto alle nostre pratiche per la gestione del Revenue Management dei nostri clienti hotel, in quanto il denominatore (e in parte anche il numeratore) è rappresentato dal dato su cui andiamo a intervenire e che incrementiamo in maniera più diretta (il volume delle vendite).

Possiamo comparare il ROS al Margine Operativo Lordo (MOL), che è sempre un indicatore di redditività ed evidenzia naturalmente il reddito di un’azienda basato solo sulla sua gestione caratteristica, al lordo, quindi, di interessi (gestione finanziaria), tasse (gestione fiscale), deprezzamento di beni e ammortamenti.

Il MOL è un dato più importante dell’utile per gli analisti finanziari perché permette di vedere chiaramente se l’azienda è in grado di generare ricchezza tramite la gestione operativa, escludendo quindi le manovre fatte dagli amministratori dell’azienda (ammortamenti e accantonamenti, ma anche la gestione finanziaria) che non sempre danno una visione corretta dell’andamento aziendale.

In sintesi:

se MOL= Ricavo operativo – Costi operativi* e ROS= Ricavo operativo – Costi operativi*/Totale produzione camere, ne consegue che ROS = MOL/Totale vendite

*Nei Costi Operativi inseriamo – benchè non ne facciano parte – anche i Costi Fissi, perché rappresentano un parametro fondamentale in ottica imprenditoriale.

Naturalmente il MOL si può calcolare a consuntivo, o si può prevedere.

Ciascuna delle sue componenti dipende dall’azione combinata di diversi fattori:

1. Fatturato camere (Revenue Management)
2. Costi variabili* (Dovrebbero avere una incidenza attorno al 30% sul totale vendite)
3. Costi fissi*, sono difficilmente generalizzabili, dipendono da situazioni contingenti (non dovrebbero eccedere il 40/45% del totale vendite).

* Il Revenue Controlling determina l’abbattimento dei costi totali – fissi e variabili – funzionali all’aumento dei ricavi (oltre alla riorganizzazione dell’organigramma operativo).

Il fatturato camere dipende a sua volta dall’Indice di Penetrazione Revenue:

possiamo ipotizzare che un 50 camere in posizione centrale a Valencia possa raggiungere un RatePar (selling price per available room) di 50€ (naturalmente se gestito con il nostro Revenue Management).

Il fatturato camere quindi sarà (365*50) *50€= 912.500€ *

Nota= *In questa sede quando parliamo di fatturato camere facciamo riferimento sempre al selling price, uguale quindi al totale vendite camere in BB lordo IVA.

Considerando che i costi variabili + costi fissi dovrebbero avere – in una gestione di tipo tradizionale – un’incidenza complessiva del 70/75% (costi variabili 30% + CF 40/45%), ne deduciamo che il reddito medio operativo dovrebbe essere sui 228.125€ (circa il 25%).

La redditività di un hotel di 50 camere a Valencia (che pratica correttamente il Revenue Management, il Revenue Controlling e ha spese fisse nella norma) è di 228.125 € all’anno, al lordo naturalmente di interessi (gestione finanziaria), tasse (gestione fiscale), deprezzamento di beni e ammortamenti.

Se il 50 camere fosse a Roma, il RatePar – collegato all’Indice di Penetrazione Revenue – sarebbe più alto; sarebbero più alti probabilmente anche i costi fissi e variabili, ma la loro incidenza in termini ASSOLUTI sarebbe minore, e quindi anche il MOL sarebbe maggiore.

Nel caso di applicazione di un buon Revenue Management, come abbiamo rilevato nelle nostre strutture, l’incidenza dei costi fissi sul totale vendite tende ad abbassarsi all’aumentare della produzione, mentre l’incidenza dei costi variabili può anche aumentare in percentuale ma – in termini assoluti (che è quello che conta) – porterà sempre ad un aumento in valore assoluto del MARGINE OPERATIVO LORDO e quindi dell’UTILE OPERATIVO.